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Real Estate Regulatory Authority Act (RERA)

Real Estate Regulatory Authority Act (RERA)

रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण अधिनियम चर्चा में:

  • सुप्रीम कोर्ट ने अपने फैसले में घर खरीदारों के हितों की रक्षा के लिए रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी एक्ट (रेरा) में कुछ बदलाव का सुझाव दिया।

सुप्रीम कोर्ट के फैसले के पीछे उद्देश्य:

  • कई राज्यों में रेरा नियमों को कमजोर किया गया और कुछ डेवलपर्स द्वारा इसका दुरुपयोग किया जा रहा है। कई निर्माणाधीन परियोजनाएं अभी भी पूरी नहीं हुई थीं, जब तक कि रेरा कार्यान्वयन इसके दायरे में नहीं आया।
  • अब सुप्रीम कोर्ट के फैसले के साथ, ये निर्माणाधीन परियोजनाएं भी रेरा के तहत आ जाएंगी और इससे लंबे समय में घर खरीदारों को फायदा होगा।
  • इसका उद्देश्य एक सफल पार्टी के हितों की रक्षा करना है जिसने रेरा प्राधिकरण से अनुकूल आदेश प्राप्त किया है।
  • यह कानून डेवलपर्स की विश्वसनीयता को बढ़ाते हुए उपभोक्ता को सशक्त बनाएगा।
  • सत्तारूढ़ खरीदारों के लिए एक बड़ी राहत लाता है, समाधान प्रक्रिया को गति देता है, और राज्य सरकारों के लिए कानून के इरादे को कम करना मुश्किल बनाता है।

सुप्रीम कोर्ट की टिप्पणियां:

  • सुप्रीम कोर्ट ने पुष्टि की कि आरईआरए के प्रावधान उन परियोजनाओं पर लागू होते हैं जो चल रहे थे और जिनके लिए कानून के अधिनियमन के समय पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किया गया था, वास्तव में यह व्याख्या करते हुए कि कानून पूर्वव्यापी है।
  • अदालत ने यह भी कहा कि आवंटियों द्वारा निवेश की गई राशि, नियामक प्राधिकरण या निर्णायक अधिकारी द्वारा निर्धारित ब्याज के साथ, बिल्डरों से भूमि राजस्व के बकाया के रूप में वसूल की जा सकती है।
  • डेवलपर्स को अब परियोजना विवरण, समयसीमा और लेआउट योजना प्रदान करनी होगी (जो कि मौजूदा व्यवस्था के तहत शायद ही कभी घर-खरीदार के साथ साझा की जाती है)। उन्हें खरीदारों से जुटाए गए धन का 70% एस्क्रो खाते में जमा करना होगा।
  • पंजीकरण रद्द करने और दंड लगाने का प्रावधान है। एक बड़ी राहत जो रेरा लाएगी वह परियोजनाओं के विज्ञापनों के संबंध में है।
  • प्रचार सामग्री में परियोजना के पंजीकरण के साथ-साथ नियामक की वेबसाइट का विवरण भी होना चाहिए।
  • सुप्रीम कोर्ट ने पुष्टि की कि रियल एस्टेट डेवलपर्स के लिए नियामक द्वारा आदेशित दंड का कम से कम 30% जमा करना अनिवार्य है, या पूरी राशि जैसा भी मामला हो, इससे पहले कि वे धारा 43(5) के तहत किसी भी आरईआरए आदेश को चुनौती दें।
  • इससे यह सुनिश्चित होने की उम्मीद है कि केवल वास्तविक अपील दायर की जाती है और घर खरीदारों के हितों की रक्षा की जाती है।

रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण अधिनियम (रेरा) के बारे में:

उद्भव:

  • रियल एस्टेट क्षेत्र का विनियमन 2013 से चर्चा में था, और आरईआरए अधिनियम अंततः 2016 में अस्तित्व में आया।
  • कानून से पहले, अचल संपत्ति और आवास क्षेत्र काफी हद तक अनियंत्रित थे, जिसके परिणामस्वरूप उपभोक्ता बिल्डरों और डेवलपर्स को जवाबदेह ठहराने में असमर्थ थे।
  • रेरा 1 मई, 2017 से लागू हुआ था।

इस अधिनियम की मुख्य विशेषताएं हैं:

  • यह किसी भी बिल्डर के खिलाफ शिकायतों के निवारण के लिए सरकारी निकाय के रूप में स्टेट रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी की स्थापना करता है।
  • यह कानून आवासीय और वाणिज्यिक अचल संपत्ति लेनदेन दोनों को नियंत्रित करने के लिए अचल संपत्ति नियामक को अधिकार देता है।
  • यह कानून डेवलपर्स के लिए परियोजना योजना, लेआउट, सरकारी अनुमोदन, भूमि शीर्षक की स्थिति, परियोजना के उप-ठेकेदार, राज्य रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (आरईआरए) के साथ पूरा करने के लिए अनुसूची जैसे मुद्दों पर सभी जानकारी पोस्ट करना अनिवार्य बनाता है। इस जानकारी को उपभोक्ताओं तक पहुंचाएं।
  • रेरा के अपीलीय न्यायाधिकरण के आदेश का उल्लंघन करने वाले डेवलपर के लिए अधिकतम जेल की अवधि जुर्माने के साथ या बिना तीन साल है।
  • 500 वर्ग मीटर से अधिक या आठ से अधिक अपार्टमेंट वाले प्रत्येक प्रोजेक्ट को रेरा में पंजीकृत कराना होगा।
  • यह एक डेवलपर की देनदारियों और स्वतंत्रता को परिभाषित करते हुए और खरीदार को एक प्रभावी शिकायत निवारण तंत्र प्रदान करते हुए, पूरे रियल एस्टेट क्षेत्र को एक नियामक वातावरण में लाता है।

वर्तमान स्थिति:

  • अब तक 34 राज्यों/केंद्र शासित प्रदेशों ने रेरा के तहत नियमों को अधिसूचित किया है, जबकि नागालैंड में इसे लागू करने की प्रक्रिया चल रही है।
  • पश्चिम बंगाल ने रेरा के तहत नियमों को अधिसूचित करने के बजाय अपना खुद का कानून पश्चिम बंगाल हाउसिंग इंडस्ट्री रेगुलेशन एक्ट, 2017 (HIRA) बनाया है। आवास और शहरी मामलों के मंत्रालय के पास उपलब्ध नवीनतम आंकड़ों के अनुसार, तीस राज्यों/केंद्र शासित प्रदेशों ने रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरणों की स्थापना की है, और 26 ने रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरणों की स्थापना की है।
  • यह भारत में रियल एस्टेट क्षेत्र में सुधार, अधिक पारदर्शिता, नागरिक केंद्रितता, जवाबदेही और वित्तीय अनुशासन को प्रोत्साहित करने की दिशा में एक कदम है।

महत्व:

  • रियल एस्टेट सेक्टर को रेगुलेटरी फ्रेमवर्क के तहत लाना जरूरी था क्योंकि कुछ की चूक के कारण इसका नाम खराब हो गया था।
  • इसके अलावा, घर-खरीदार के पास निर्माण, गुणवत्ता, डिलीवरी में देरी या धोखाधड़ी पर अपनी शिकायतों को दूर करने के लिए वास्तव में कोई प्रभावी मंच नहीं था।
  • इन मुद्दों को हल करने के लिए, केंद्र ने इस अनियमित क्षेत्र को कुछ दिशानिर्देशों के अनुरूप एक समान तरीके से बनाने के लिए कदम उठाए।
  • रेरा को उपभोक्ताओं के प्रति अधिक जवाबदेही सुनिश्चित करने, धोखाधड़ी और देरी को कम करने और एक फास्ट ट्रैक विवाद समाधान तंत्र स्थापित करने के उद्देश्य से पेश किया गया था।

निष्कर्ष:

  • अधिनियम प्रत्येक राज्य और केंद्र शासित प्रदेश के लिए अपना नियामक बनाना और नियामक के कामकाज को नियंत्रित करने के लिए नियम बनाना अनिवार्य बनाता है।
  • कई राज्यों ने अभी तक ऐसा नहीं किया है।
  • तब तक अधिकांश राज्यों में, प्रमोटरों को प्रमोटर पंजीकरण अधिनियम द्वारा विनियमित किया जाएगा, जो प्रमोटरों द्वारा पंजीकरण को अनिवार्य करता है।
  • हालांकि, यहां उपभोक्ता संरक्षण की गुंजाइश बहुत कम है।
  • प्रत्येक राज्य को अधिनियम को अधिसूचित करना होगा, एक नियामक स्थापित करना होगा और उपभोक्ता को सशक्त बनाने के लिए जागरूकता अभियान शुरू करना होगा।

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